[ 30-SEKUNDEN-SUMMARY ]
Zeitersparnis statt Zeitfresser: 90 % aller Makler-Exposés enthalten blumige Beschreibungen, die von Substanzmängeln ablenken. Die KI filtert harte Fakten aus dem Text heraus.
Fokus auf das Ungesagte: Fehlende Angaben zu Instandhaltungsrücklagen, Baujahr der Heizung oder Fenstertypen sind Warnsignale, die ein Sprachmodell sofort erkennt.
Direkt im Prozess sparen: Du prüfst Kennzahlen und Risiken vor der Besichtigung und sparst dir sinnlose Vor-Ort-Termine.
// STEP-BY-STEP PRAXIS-ANLEITUNG
Wer als Investor skaliert, lernt schnell: Der beste Deal ist manchmal der, den man nicht macht. Makler sind Vertriebs-Profis. Ein „gemütliches Dachgeschoss mit Charme“ bedeutet im Klartext oft: Ungedämmter Altbau, 4. Stock ohne Aufzug und Sanierungsstau beim Wärmeschutz.
Statt 20 Minuten pro Exposé zu opfern, um Zahlen manuell in Excel zu tippen, nutzen wir ein Sprachmodell (LLM) als ersten Filter.
Schritt 1: Das PDF für die KI vorbereiten
Lade das Makler-Exposé als PDF in dein bevorzugtes KI-Tool hoch. Falls das Dokument schreibgeschützt ist oder als reine Bilddatei vorliegt, nutze die Screenshot-Funktion für die relevanten Textpassagen und das Datenblatt.
Schritt 2: Gezieltes Prompting statt allgemeiner Fragen
Frage die KI niemals einfach nur: „Wie findest du dieses Haus?“. Damit erhältst du nur belanglose Zusammenfassungen. Gib dem Modell stattdessen eine klare Rolle (z. B. Bausachverständiger und Immobilien-Investor) und eine strukturierte Liste mit Suchkriterien.
Schritt 3: Die Drei-Zonen-Analyse
Lass die KI das Dokument nach drei Kategorien strukturiert auswerten:
Harte Fakten: Kaufpreis, Wohnfläche, Hausgeld, Mieteinnahmen (Ist/Soll).
Kritische Lücken: Welche Pflichtangaben fehlen (z. B. Energieausweis-Typ, Alter der Anlagentechnik)?
Red Flags: Formulierungen wie „für Handwerker“, „Sanierungsobjekt“ oder „Steuerlich interessant“.
[ PROMPT DER WOCHE ]
Klicke im grauen Feld oben rechts auf das Copy-Symbol, um den Prompt direkt in deine Zwischenablage zu kopieren:
Du bist ein erfahrener Immobilien-Investor, Bausachverständiger und Steuer-Strategiementor. Analysiere das angehängte Makler-Exposé systematisch und erstelle eine präzise Auswertung nach folgendem Muster:
1. Kennzahlen-, Gesamtkosten- & Markt-Benchmark:
- Kaufpreis, Wohnfläche, Quadratmeterpreis (€/m²) & Anzahl der Einheiten.
- Marktpreis-Benchmark: Ordne den errechneten Quadratmeterpreis (€/m²) im Vergleich zum geschätzten ortsüblichen Durchschnitt für diesen Standort ein (unter Markt / im Markt / über Markt).
- Kaufnebenkosten-Kalkulation: Berechne ca. 11,5 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und nenne die tatsächliche Gesamt-Investitionssumme.
- Ist-Miete (Kalt) & Bruttoeinkaufsrendite (falls angegeben). Falls nicht angegeben: Berechne die erforderliche Kaltmiete pro m², die nötig wäre, um bei 5 % Kapitaldienst (Zins + Tilgung) neutrale Cashflow-Deckung zu erreichen.
- Mietspiegel- & Marktmieten-Check: Vergleiche die Ist-Miete bzw. die erforderliche Ziel-Kaltmiete pro m² mit der ortsüblichen Marktmiete der Lage. Gib eine klare Einschätzung, ob diese Miete am Standort realistisch erzielbar ist.
- Hausgeld & geschätzter nicht-umlegbarer Anteil (falls angegeben).
2. Risiko-, Steuer- & Lücken-Analyse:
- Heizungsart, Energieeffizienz & geschätzter energetischer Sanierungsbedarf.
- Rechtliche Besonderheiten: Denkmalschutz (Achtung: Wurde bereits saniert? Hinweis auf AfA-Status), Erbbaurecht, Milieuschutz oder Miteigentumsanteile.
- Aufteilungs-Status: Handelt es sich um ein ungeteiltes Gesamthaus oder existiert eine WEG-Aufteilung?
- Welche kaufmännischen oder technischen Dokumente fehlen komplett?
3. Rhetorik- & Mikrolagen-Check:
- Scanne den Text nach Makler-Floskeln (z. B. "Liebhaberobjekt", "Potenzial", "Ausbaureserve") und übersetze diese ungeschönt in Investoren-Sprache.
- Passt die Wohnungsgrößen-Struktur (m² pro Einheit) zur angegebenen Lage und Zielgruppe (z. B. WGs, Familien, Single-Apartments)?
4. Fazit & konkreter Aktionsplan:
- Investor-Fazit (Deal & Standort): Erstelle ein prägnantes Statement in genau 2 bis 3 Sätzen. Führe darin die Haupterkenntnisse der Analyse (Mietpotenzial, Risiken, Sanierung) direkt mit der Qualität des Standorts und den dortigen Marktgegebenheiten zusammen.
- Gib eine Schulnote (1-6) für die Transparenz und kaufmännische Vollständigkeit des Exposés.
- Formulierung der 3 wichtigsten Fragen, die der Investor dem Makler vor einer Besichtigung per E-Mail stellen muss. // NEXT STEPS
Hast du aktuell ein Exposé auf dem Tisch liegen? Jag den Text durch den Prompt in deiner bevorzugten KI und schau, welche Lücken aufgedeckt werden.
(P.S.: Wenn du das erste Mal mit unseren Prompts arbeitest, schau dir vorher kurz unseren KI-Werkzeugkasten an, um deine KI einmalig perfekt auf dich einzustellen!)
Schreib deine Erfahrungen oder offenen Fragen zum heutigen Prompt direkt in die Kommentare unter diesem Beitrag!
// MENTOR-INSIGHTS & IMMO-DOSSIER
[ MENTOR-INSIGHT ] Die 10,2 % Renditefalle
Bei einem Objekt sprang mir im Exposé sofort eine Bruttomietrendite von 10,2 % ins Auge – auf dem Papier ein absoluter Traumdeal. Die Detailanalyse offenbarte jedoch schnell die Ursache: Der Verkäufer hatte einzelne Einheiten kurzfristig möbliert vermietet und das Einnahmenpotenzial damit künstlich nach oben geschraubt. Das Problem? Eine solche Rendite steht auf extrem wackligen Beinen. Hoher operativer Aufwand für permanente Mieterwechsel, spürbare Leerstandsrisiken in Nebenzeiten und unberechenbare politische Rahmenbedingungen (wie Zweckentfremdungsverbote) machen daraus schnell ein Risikogeschäft. Rechnet man das Objekt auf eine nachhaltige, langfristige Vermietung herunter, kollabierte die Rendite auf magere 4,2 %.
// DOSSIER #01: INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE
Das ist der Geldtopf einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach oder Fassade). Fehlt diese im Exposé oder ist sie extrem niedrig, drohen bei anstehenden Sanierungen hohe Sonderumlagen, die direkt vom Konto des Eigentümers abgehen.
// DOSSIER #02: IST-MIETE VS. SOLL-MIETE
Die Ist-Miete ist die tatsächlich aktuell gezahlte Kaltmiete. Die Soll-Miete ist eine theoretische Zahl des Maklers („Was nach Mieterhöhung möglich wäre“). Berechne deine Rendite beim Einkauf immer auf Basis der Ist-Miete – alles andere ist Schönrechnerei.